A SC COSIT nº 95, de 24.06.2026, trata da tributação, no regime do lucro presumido (IRPJ e CSLL), da receita obtida com a venda de imóveis originalmente classificados no ativo não circulante (imobilizado), posteriormente reclassificados para o ativo circulante após a inclusão da atividade de compra e venda de imóveis no objeto social da pessoa jurídica.

A COSIT concluiu que tais receitas devem ser tributadas mediante apuração de ganho de capital, nos termos do § 14 do art. 215 da IN RFB nº 1.700/2017, e não pela aplicação dos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) próprios da atividade imobiliária.

O racional adotado parte da premissa de que o art. 33, § 1º, II, “c”, da IN nº 1.700/2017 restringe a aplicação dos percentuais de presunção aos imóveis “construídos ou adquiridos para revenda”, excluindo aqueles que foram adquiridos para uso nas atividades operacionais da empresa. Apoiando-se na alínea “c” do item 35 da SC COSIT nº 7/2021, a COSIT reafirmou que a mera reclassificação contábil do ativo imobilizado para o circulante não altera a natureza originária da receita e, consequentemente, não afasta a obrigatoriedade de apuração do ganho de capital.

Segundo a COSIT, admitir o contrário significaria permitir que simples “passeios” contábeis alterassem o regime de tributação, subvertendo a finalidade antielisiva da norma.

Ademais, diferenciou-se o caso da SC COSIT nº 254/2014, na qual o imóvel já havia sido adquirido com propósito de revenda e contabilizado em estoque, situação que justifica a aplicação dos percentuais de presunção.

As soluções de consulta proferidas pela COSIT, nos termos do art. 33, I, da IN RFB nº 2.058/2021, a partir da data de sua publicação, têm efeito vinculante no âmbito da RFB.

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